Emlak Dünyası Bülteni (2024/1)
Emlak Dünyası İnşaat ve Emlak Bülteni (Ocak-Şubat -Mart)
Dr. Tamer UTKUCU
Bülten Özeti
2024 yılının ilk çeyreğinde ülke kamuoyunu, seçim süreci, savaşlar, gerçekleşen ithalat ve ihracat oranları, enflasyon, artan faiz oranları, likidite sıkışıklığı, jeopolitik riskler gibi konular meşgul etmiş ve tüm bu konuların politik ve ekonomik yansımaları olmuştur.
Dünya Bankası, 2024 Ocak ayında “Küresel Ekonomik Beklentiler Raporu” yayınlamıştır. Bu raporda, küresel ekonominin 2023 öncesine göre daha iyi bir yerde olduğuna da işaret edilmiştir. 2023 yılı için %2,6 olarak tahmin edilen küresel büyümenin 2024'te %2,4, 2025'te ise %2,7 olacağı öngörülmüştür. Raporda, gelişmekte olan ülkelerin 2024 yılında %3,9, düşük gelirli ülkelerin %5,5, gelişmiş ülkelerin %1,2 büyüme kaydedeceği belirtilmiştir. Dünya Bankası son yayımladığı raporunda ise Türkiye'nin büyüme oranını revize edilerek %3,1'den %3'e düşürmüştür. Böyle bir düşüş ivmesinin takdir edilmesi olası risklerin etkilerinin yaşanacağının göstergesidir.
Dünya Bankası, 2024 Ocak ayında “Küresel Ekonomik Beklentiler Raporu” yayınlamıştır. Bu raporda, küresel ekonominin 2023 öncesine göre daha iyi bir yerde olduğuna da işaret edilmiştir. 2023 yılı için %2,6 olarak tahmin edilen küresel büyümenin 2024'te %2,4, 2025'te ise %2,7 olacağı öngörülmüştür. Raporda, gelişmekte olan ülkelerin 2024 yılında %3,9, düşük gelirli ülkelerin %5,5, gelişmiş ülkelerin %1,2 büyüme kaydedeceği belirtilmiştir. Dünya Bankası son yayımladığı raporunda ise Türkiye'nin büyüme oranını revize edilerek %3,1'den %3'e düşürmüştür. Böyle bir düşüş ivmesinin takdir edilmesi olası risklerin etkilerinin yaşanacağının göstergesidir.Uluslararası Para Fonu (IMF), ise ocak ayında “Ilımlı Enflasyon ve İstikrarlı Büyüme Yumuşak İnişe Giden Yolu Açıyor” başlığıyla yayımladığı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nda 2024 küresel büyüme tahminini Ekim ayı raporunda açıkladığı %2,9'dan %3,1'e revize ederken; 2025 büyüme tahminini %3,2 olarak korumuştur. Raporda küresel manşet enflasyonunun 2024 yılında %5,8'e, 2025 yılında ise %4,4'e düşmesi beklenirken, 2025 tahmini %0,2 puan aşağı yönlü revize edilmiştir. Dünya ülkelerinde enflasyon düşüşü beklenirken Türkiye ise yüksek enflasyon ile mücadelede ağır kalmıştır.
Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütünün (OECD), 5 Şubat'ta yayımladığı “Ekonomik Görünüm Ara Dönem Rapor”da bu yıl için küresel ekonomik büyüme tahminini %2,7'den %2,9'a yükseltmiştir. Türkiye ekonomisinde ise büyümenin bu yıl %2,9 olması beklenirken, 2025 beklentisi %3,1 olmuştur. İlgili raporlarda Türkiye’nin büyüme hızı önümüzdeki 3 yıl içinde %3 civarlarında seyredeceği öngörülmüştür.
“Fiyat istikrarını sağlama noktasındaki uygulamalar katı şekilde uygulanacak”
(Mehmet Şimşek’in 01.04.2024 tarihli açıklaması)
Konut Satış Verileri
Türkiye genelinde konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,8 azalarak 80 bin 308 oldu. Şubat ayında 93 bin 902 konut satılırken mart ayında ise bu rakam 105 bin 394 adet olarak gerçekleşmiştir.
İnşaat Maliyet Verileri
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre %15,70 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,87 arttı. Şubat ayında bir önceli yılın aynı ayına göre %70 oranında artarken mart ayında bu artış %69,98 oldu.
Yabancılara Satış
Yabancılara satış verilerinde toplumda görülenin ve tahmin edilenin aksine yoğun olarak Rusya Federasyonu vatandaşlarına, İranlı ve Ukraynalı vatandaşlara taşınmaz satışı gerçekleşmektedir.
1 Nisan 2024 tarihinde Hazine ve Maliye Bakanı açıklamalarında, “yerel seçimleri geride bırakırken makroekonomik istikrarın sağlanması ve sürdürülmesi yönündeki kararlılığımız her zamankinden daha güçlü olduğunu, Eylül 2023'te açıklanan Orta Vadeli Programı hayata geçirmek için önümüzde dört yıl boyunca net bir yolun olduğunu, program sahipliğinin sağlam kalmaya devam ettiğini belirtmekte fayda olduğuna, fiyat istikrarını sağlamak en önemli olarak sıkı para ve gelirler politikalarına ek olarak, mali disiplini yeniden tesis etmek ve Merkez Bankası'nın enflasyonla mücadele çabalarına destek olmak amacıyla harcama kontrolüne öncelik vereceklerini” ifade etmiştir. Bu ifade üzerine Türkiye’nin ilerleyen dönemlerde kemer sıkacağını ve tasarruf tedbirlerini yoğunlaştıracağını öngörmekteyiz. Fiyat istikrarını sağlama konusunda mali disiplini katı bir şekilde uygulamak yine ülkenin ekonomi programında öncelikli konulardan bir olacaktır.
Türkiye ekonomisi ise 2023 yılının son çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %4 oranında büyümüştür. Bu büyüme oranı yılın tamamında, pandemiden bu yana gerçekleşen en düşük seviyeyi gösteren %4,5 olmuştur. İnşaat sektörü ise 2023 yılının son çeyreğinde %10,8, 2023 yılında ise %7,8 büyümüştür. Mart ayında Türkiye'de manşet enflasyon aylık bazda %3,16; yıllık bazda ise %68,50'ye yükselmiştir. YİÜFE aylık bazda %3,29 artarken, yıllık bazda %51,47'ye ulaşmıştır.
Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın açıkladığı verilere göre merkezi yönetim bütçesi Mart ayında 209 milyar TL açık vermiştir. Yılın ilk çeyreğinde oluşan bütçe açığı 513,5 milyar TL olmuştur. Mart ayında bütçe gelirleri bir önceki yılın aynı ayına göre %68,7 artmış ve bu rakam 483,8 milyar TL olmuş, bütçe giderleri %107,4 artarak 692,8 milyar TL olmuştur. Ocak-Mart döneminde faiz dışı açık ise 263 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.
Tüm ekonomik veriler ışığında faiz oranlarındaki yüksekliğin ve piyasadaki likidite sıkışıklığının konut ve inşaat yansımaları olmuştur. Türkiye genelinde konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,8 azalarak 80 bin 308 oldu. Şubat ayında 93 bin 902 konut satılırken mart ayında ise bu rakam 105 bin 394 adet olarak gerçekleşmiştir.
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre %15,70 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,87 arttı. Şubat ayında bir önceli yılın aynı ayına göre %70 oranında artarken mart ayında bu artış %69,98 oldu.
Konut Satış İstatistikleri
Ocak Dönemi
Türkiye genelinde konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,8 azalarak 80 bin 308 oldu. Konut satışlarında İstanbul 13 bin 423 konut satışı ve %16,7 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 6 bin 709 konut satışı ve %8,4 pay ile Ankara, 5 bin 250 konut satışı ve %6,5 pay ile Antalya izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 17 konut ile Ardahan, 38 konut ile Hakkari ve 40 konut ile Bayburt oldu.
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,5 azalış göstererek 5 bin 915 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %7,4 olarak gerçekleşti. Ocak ayındaki ipotekli satışların bin 404'ü ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,7 azalarak 74 bin 393 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %92,6 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 azalarak 25 bin 263 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %31,5 oldu. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,6 azalış göstererek 55 bin 45 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %68,5 oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %50,5 azalarak 2 bin 61 oldu. Ocak ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,6 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 747 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla 710 konut satışı ile İstanbul ve 211 konut satışı ile Mersin izledi.
Ocak ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 555 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 208 konut ile İran, 127 konut ile Ukrayna, 99 konut ile Irak ve Kazakistan vatandaşları izledi.
Şubat Dönemi
Türkiye genelinde konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 93 bin 902 oldu. Konut satışlarında İstanbul 16 bin 344 konut satışı ve %17,4 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 300 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 168 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 18 konut ile Ardahan, 45 konut ile Tunceli ve 51 konut ile Bayburt oldu.
Konut satışları Ocak-Şubat döneminde %2,0 azaldı. Konut satışları Ocak-Şubat döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %2,0 azalışla 174 bin 210 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,1 azalış göstererek 8 bin 827 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,4 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %56,1 azalışla 14 bin 742 oldu. Şubat ayındaki ipotekli satışların 2 bin 60'ı, Ocak-Şubat dönemindeki ipotekli satışların ise 3 bin 464'ü ilk el satış olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %35,7 artarak 85 bin 75 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %90,6 olarak gerçekleşti. Ocak-Şubat döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %10,6 artışla 159 bin 468 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,8 artarak 28 bin 594 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %30,5 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 artışla 53 bin 857 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,5 artış göstererek 65 bin 308 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %69,5 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,0 azalışla 120 bin 353 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Şubat ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %44,9 azalarak bin 846 oldu. Şubat ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %2,0 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 691 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 659 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izledi.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Şubat döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %48,0 azalarak 3 bin 907 oldu. Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Şubat ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 395 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 200 konut ile İran, 112 konut ile Irak ve 105 konut ile Ukrayna vatandaşları izledi.
Mart Dönemi
Türkiye genelinde konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %0,1 azalarak 105 bin 394 oldu. Konut satışlarında İstanbul 19 bin 40 konut satışı ve %18,1 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 9 bin 523 konut satışı ve %9,0 pay ile Ankara, 6 bin 413 konut satışı ve %6,1 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 23 konut ile Ardahan, 42 konut ile Bayburt ve 55 konut ile Hakkari oldu.
Konut satışları Ocak-Mart döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,3 azalışla 279 bin 604 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %49,0 azalış göstererek 12 bin 880 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,0 azalışla 27 bin 622 oldu.
Mart ayındaki ipotekli satışların, 3 bin 105'i; Ocak-Mart dönemindeki ipotekli satışların ise 6 bin 569'u ilk el satış olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde diğer konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %15,3 artarak 92 bin 514 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,3 artışla 251 bin 982 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı, Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,6 artarak 34 bin 399 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,6 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,2 artışla 88 bin 256 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,2 azalış göstererek 70 bin 995 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,4 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %4,0 azalışla 191 bin 348 olarak gerçekleşti.
Yabancılara yapılan konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %47,9 azalarak bin 778 oldu. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,7 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 652 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 618 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izledi.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mart döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %48,0 azalarak 5 bin 685 oldu. Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı Mart ayında Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 411 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 182 konut ile İran, 129 konut ile Ukrayna ve 82 konut ile Irak vatandaşları izledi.
İnşaat Maliyetleri İstatistiki Verileri
Ocak Dönemi
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre %15,70 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,87 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %5,13 arttı, işçilik endeksi %41,95 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %53,29 arttı, işçilik endeksi %103,46 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %15,92 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %66,90 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %4,82 arttı, işçilik endeksi %42,35 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %51,58 arttı, işçilik endeksi %102,88 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %14,99 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,09 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %6,06 arttı, işçilik endeksi %40,50 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %58,72 arttı, işçilik endeksi %105,65 arttı.
Şubat Dönemi
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre %3,41 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,05 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %4,46 arttı, işçilik endeksi %1,48 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,82 arttı, işçilik endeksi %108,98 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %3,28 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,29 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %4,38 arttı, işçilik endeksi %1,34 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %52,10 arttı, işçilik endeksi %108,35 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %3,85 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %76,02 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %4,70 arttı, işçilik endeksi %2,0 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %63,66 arttı, işçilik endeksi %111,33 arttı.
Mart Dönemi
İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Mart ayında bir önceki aya göre %2,11 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %69,98 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,54 arttı, işçilik endeksi %1,30 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %55,17 arttı, işçilik endeksi %108,04 arttı.
Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,14 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %68,44 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,64 arttı, işçilik endeksi %1,24 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %52,77 arttı, işçilik endeksi %107,45 arttı.
Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %2,03 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %75,15 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %2,25 arttı, işçilik endeksi %1,54 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %62,93 arttı, işçilik endeksi %110,27 arttı .
[1] Tüm veriler TÜİK’ten alınmıştır.