Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri, bu bölgelerin veya bu bölgelerin planlarla belirlenmiş alt bölgeleri ve turizm merkezlerinin içinde veya dışındaki kamu taşınmazlarının Bakanlığa tahsisi, özel mülkiyete tabi taşınmazların kamulaştırılması, Hazine adına tapuya tescili, yatırımcılara tahsisi, bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları da dahil olmak üzere irtifak hakkı tesisi, kiralama, işletme ve devir işlemleri ile bu işlemlere ilişkin süre, bedel, hakların sona ermesi ve diğer koşullarla turizm amaçlı kullandırılması hususları ayrıntılı açıklanmıştır.

1. Bazı Temel Kavramlar ve Açıklamalar

Kamu taşınmazlarının yatırımlara tahsisinde yetkili bakanlık Kültür ve Turizm Bakanlığıdır. Girişimci ise turizm yatırımı yapmak isteği ile Bakanlığa başvurmuş Türk veya yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişiler ile iş ortaklıkları ve konsorsiyumlarıdır.

Kamu taşınmazları ise kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri içinde veya dışında kalan ve Kanun uyarınca Bakanlığa tahsis edilen; Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazları, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tescil harici yerler ile kapanan yollar ve yol fazlalarını, 6831 sayılı Orman Kanununa göre Devlet ormanı sayılan yerleri, Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname gereğince tespit ve ilân edilen yerleri ve ayrıca, kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezleri içinde ve bu bölge ile merkezlerin dışında olmakla birlikte denize kıyısı olan ilçelerde 2873 sayılı Millî Parklar Kanunu gereğince tespit ve ilan edilen yerler ile Devlet ormanları içinde sınırları Orman Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen ve üzerinde konaklama tesisi bulunan veya yapılması uygun görülen mesire yerlerini ifade etmektedir.

Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgeleri; Turizm hareketleri ve faaliyetleri yönünden önem taşıyan veya doğal, tarihî ve kültürel değerlerin yoğun olarak yer aldığı, korunması ve geliştirilmesinde kamu yararı bulunan yörelerde, koruma kullanma dengesi gözetilerek sektörel kalkınmanın sağlanması ve turizm sektörünün plânlı ve kontrollü gelişiminin sağlanması amacıyla yeri, mevkii ve sınırları Cumhurbaşkanı kararıyla tespit ve ilân edilen alanları ifade etmektedir.

Turizm bölgeleri ve alanları: 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu’nda 24/7/2003 tarihli ve 4957 sayılı Kanun ile yapılan değişikliklerden önce yeri, mevkii ve sınırları Bakanlığın önerisi ve Cumhurbaşkanı kararıyla tespit ve ilan edilen ve Kanunun Geçici 7’nci maddesine göre yürürlükte olan bölgeleri ve alanları ifade etmektedir. Yatırımcı ise turizm yatırımı belgesine sahip tüzel kişileri olarak tanımlanmaktadır.

2. Taşınmazların Bakanlık Tasarrufuna Alınması

2.1. Turizme ayrılan alanlar için öncelikle yapılacak işlemler;

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezleri içinde ve dışındaki kamu taşınmazlarından tarihi,
kültürel ve doğal değerler, turizm potansiyeli, altyapı kolaylığı, sektörel kalkınma, planlı gelişme, turizm çeşitliliği, mahalli özellikler gibi nedenlerle öncelikle turizm amaçlı değerlendirilmesinde yarar görülenler Bakanlıkça saptanır.
Bu gibi alanlara rastlayan taşınmazların mülkiyet durumları belirlenir. Kadastro çalışması yapılmamış ise öncelikle yaptırılabilir. İmar planları yapılmamışsa yapılır veya yaptırılır ve Bakanlıkça onaylanır.

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgesi ve turizm merkezi dışındaki alanların Bakanlığın tasarrufuna alınmasından sonra imar planları ilgili kuruma onay için sunulur.

2.2. Turizme ayrılan taşınmazların bakanlık tasarrufuna alınması işlemleri

Kamu taşınmazlarından Bakanlık tasarrufuna alınması kararlaştırılanların Kanunun 8 inci maddesinde belirtilen usul
ve süreler içinde Bakanlığa tahsisleri sağlanır. Bu amaçla planlama, kamulaştırma, parselasyon, tapuya tescil, devir, tahsis ve benzeri işlemler Bakanlıkça ilgili mevzuata uygun olarak takip edilir ve sonuçlandırılır.

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezlerinde, kamu kurum ve kuruluşlarına ait turizm, eğitim ve dinlenme amaçlı tesisler ile araziler üzerindeki tahsisler, Bakanlığın teklifi ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının uygun görüşü üzerine, tahsisi yapan idarece kaldırılır ve tasarruf hakları Bakanlığa verilir.

Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan Hazine mülkiyetinde yeterli alanın bulunmadığı durumlar; mevki, konum, büyüklük, denizle bağlantısı, denize uzaklığı ve tahsis amacına uygun olup olmadığı bakımlarından Hazine mülkiyetinde yeterli alanın bulunmaması durumunu ifade eder.

2.3. Kamulaştırma işlemleri

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezleri içinde Bakanlığın tasarrufuna alınmasına karar verilen özel mülkiyete tabi taşınmazlar Bakanlık tarafından 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre kamulaştırılarak Hazine adına tapuya tescil edilir. Bu taşınmazlar tescil tarihini takiben bir ay içinde Kanunun 8 inci maddesi uyarınca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından Bakanlığa tahsis edilir.

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezleri içinde kalan özel mülkiyete tabi taşınmazların turizm yatırımlarına tahsisi amacıyla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27’nci maddesi hükümlerine göre acele kamulaştırma yapılabilir. Bu şekilde kamulaştırılan taşınmazlar da tapuda Hazine adına tescil edilir.

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezleri içinde kalan, kamuya ait olan taşınmazlar ile bedeli Bakanlık bütçesinden karşılanmak suretiyle kamulaştırılarak Hazine adına tescil edilen taşınmazlar üzerinde sözleşmesinde belirtilen süre kadar yatırımcılar lehine bedeli karşılığında, kamulaştırma bedeli yatırımcı tarafından karşılanarak Hazine adına tescil edilen taşınmazlar üzerinde ise, yatırımcı lehine kamulaştırılan kısma isabet eden toplam yatırım maliyeti bedelinin on binde beş oranında bedelle bağımsız ve sürekli nitelikli üst hakları da dahil olmak üzere irtifak hakkı tesis edilir.

3. Taşınmazların Tahsis İlanı ve Taleplerin Değerlendirilmesi

3.1. Duyuru

Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezleri içinde ve dışında, imar planları ile turizme ayrılmış yerlerde bulunan ve Bakanlık tasarrufuna alınmış olan kamu arazilerinden girişimcilere tahsisi uygun görülenlerin yeri, imar durumu, özellikleri, altyapı durumu, krokileri, yatırımın tamamlanma süresi ve tahsis için son başvuru tarihi de belirtilerek Bakanlıkça yapılacak ilan ile girişimcilere duyurulur.

3.2. Başvuru usul ve esasları

Girişimciler, ilan edilen taşınmazların turizm amaçlı kullanımı için müracaat süresi içerisinde;

a) Bakanlıkça hazırlanan tahsis şartnamesinde istenilen tüm bilgi ve belgeler ile örneği şartnamede ekli beyanname ve eki formu, ilgilinin yatırımı gerçekleştirebilecek mali durumunu gösteren yeminli mali müşavirce veya bağımsız denetim yetkisine sahip kurumlarca hazırlanacak mali değerlendirme raporunu,

b) Yatırımın gerçekleştirileceği bölgenin veya projenin niteliğine göre, tahsis yapılan ve yapılacak alanlarda gerçekleştirilecek sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin tamamının veya bir kısmının yapımının veya maliyetinin karşılanması için Bakanlıkça tespit edilecek payın karşılanacağına ve ayrıca tahsis şartnamesinde belirtilen diğer tüm koşulların kabul edildiğine ve yerine getirileceğine ilişkin noter tasdikli taahhütnameyi, Bakanlığa vermekle ve tebligat adresini bildirmekle yükümlüdür.

Başvurular ortak girişim olarak yapılabilir. Ortak girişimler birden fazla gerçek veya tüzel kişi tarafından iş ortaklığı veya konsorsiyum olarak iki türlü oluşturulabilir.

İş ortaklığı; üyeleri, hak ve sorumluluklarıyla işin tümünü birlikte yapmak üzere anlaşmış ortaklıklardır.

Konsorsiyum ise, üyeleri, hak ve sorumluluklarını ayırarak işin kendi uzmanlık alanlarıyla ilgili kısımlarını yapmak üzere anlaşmış ortaklıklardır.

İş ortaklığı anlaşmalarında pilot ortak, konsorsiyum anlaşmalarında ise koordinatör ortak belirtilir. Bakanlıkça yapılacak işlemlerde pilot ortak ya da koordinatör ortak kanuni muhataptır.

İş ortaklığı veya konsorsiyum sözleşmesinin noter tasdikli bir örneği Bakanlığa verilir.

Bakanlık, işin farklı uzmanlıklar gerektirmesi durumunda, ilana konsorsiyumların teklif verip veremeyeceğini tahsis şartnamesinde belirtir.

İş ortaklığı anlaşma ve sözleşmesinde iş ortaklığını oluşturan gerçek veya tüzel kişilerin taahhüdün yerine getirilmesinde müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları, konsorsiyum anlaşma ve sözleşmelerinde ise, konsorsiyumu oluşturan gerçek veya tüzel kişilerin, işin hangi kısmını taahhüt ettikleri ve taahhüdün yerine getirilmesinde koordinatör ortak aracılığıyla aralarındaki koordinasyonu sağlayacakları belirtilir.

İş ortaklığı veya konsorsiyum şeklinde yapılan başvurularda, sonradan pilot ortak veya koordinatör ortağın dışındaki diğer ortaklardan bir veya daha fazlasının çekilmesi durumunda; pilot ortak, koordinatör ortak ve kalan ortakların mali durumunun yatırımın en az yüzde ellisini öz kaynaklarıyla gerçekleştirmeye yeteceğinin başvuru esnasında verilen yeminli mali müşavirce veya bağımsız denetim yetkisine sahip kurumlarca hazırlanacak mali değerlendirme raporu ile belgelendirilmesi halinde, iş ortaklıklarında pilot ortak, konsorsiyumlarda ise koordinatör ortak işi sürdürmeye yetkilidir.

Bakanlığa yapılan kamu taşınmazları tahsis talepleri, tahsis şartnamesinde belirlenen tüm bilgi ve belgelerin Bakanlığa teslim tarihinden itibaren altıay içinde Komisyonca sonuçlandırılır. Bu süre gerekli görüldüğü hallerde Bakanlıkça uzatılabilir.

Girişimcinin yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişi olması halinde, bu girişimciler tarafından bu maddeye göre hazırlattırılacak mali değerlendirme raporu; Türkiye’de bulunan yeminli mali müşavirce veya bağımsız denetim yetkisine sahip kurumlarca hazırlanabileceği gibi, bu girişimcilerin uyrukluklarında bulundukları ülkenin mevzuatına göre denetim yetkisi verilen kuruluşlara hazırlattırılarak, bu raporun aslı ile o ülkedeki Türk Büyükelçiliği veya Başkonsolosluğu tarafından; bulunulan ülke mevzuatına göre raporu düzenleyen kuruluşun yetkili olduğu belirtilerek onaylanan Türkçe tercümesi ile birlikte de Bakanlığa verilebilir.

3.3. Tekliflerin değerlendirilmesi

Tahsis şartnamesinde belirlenecek hususlar kapsamında başvurusu Bakanlıkça uygun görülen girişimcilerle sosyal ve teknik altyapıya katılım payı üzerinden müzakere yapılır.

Müzakereye ilişkin usul ve esaslar Arazi Tahsis Komisyonunca belirlenerek, müzakereye katılacak girişimcilere tebliğ edilir ve müzakereler Müzakere Komisyonu tarafından yürütülür.

a) Tek başvurunun yapıldığı hallerde Müzakere Komisyonunca yatırımın özelliğine göre girişimciden sosyal ve teknik altyapıya katılım payı istenebilir.

b) Birden fazla başvuru olması halinde, müzakere öncesi tebliğ edilen usul ve esasların kabul ve taahhüt edildiğine ilişkin noter onaylı taahhütname ile müzakereye katılmak için gerekli teminat girişimci tarafından Bakanlığa teslim edilir.

Arazi Tahsis Komisyonu gerekçesini belirtmek suretiyle taşınmazı tahsis edip etmemekte serbesttir. Tahsis etmeme yönünde karar alınması halinde girişimcilerin teminatları iade edilir. Müzakere sonucunda Arazi Tahsis Komisyonunca tahsis kararı alınması halinde, sosyal ve teknik altyapıya en fazla katılım payını öneren girişimciden, teklif ettiği tutarın yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç bir ay içerisinde nakden Bakanlık Döner Sermaye İşletmesi Merkez Müdürlüğü hesabına yatırılması istenir. Bu yükümlülüğünü yerine getiren girişimci adına Arazi Tahsis Komisyonu kararı ile ön izin verilir. Bu durumda müzakereye katılmak için verilen teminat iade edilir.

En yüksek ve ikinci en yüksek teklifi verenler dışındaki girişimcilerin tüm teminatları müzakere sonrası iade edilir.
Mücbir veya kamudan kaynaklanan sebepler dışında, müzakere sonucunda en yüksek teklifi veren girişimcinin taahhüdünden vazgeçmesi veya süresi içerisinde teklif ettiği tutarı ödememesi halinde, bu girişimci tarafından müzakereye katılmak için verilen teminat Hazineye irat kaydedilir. Bu durumda, müzakere sonucunda sosyal ve teknik altyapıya katılım payı için ikinci en yüksek teklifi veren girişimciden, teklif ettiği tutarı yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç bir ay içerisinde nakden Bakanlık Döner Sermaye İşletmesi Merkez Müdürlüğü hesabına yatırması istenir. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmesi halinde, bu girişimci adına Arazi Tahsis Komisyon kararı ile ön izin verilir. Mücbir veya kamudan kaynaklanan sebepler dışında, müzakere sonucunda ikinci en yüksek teklifi veren girişimcinin taahhüdünden vazgeçmesi veya süresi içerisinde teklif ettiği tutarı ödememesi halinde, bu girişimci tarafından müzakereye katılmak için verilen teminat Hazineye irat kaydedilir. İkinci en fazla sosyal ve teknik altyapıya katılım payı miktarı öneren girişimcinin Bakanlığın bu teklifini kabul etmemesi durumunda, ikinci girişimcinin önerdiği katılım payı miktarını kabul etmeleri halinde sırasıyla diğer girişimcilere Bakanlıkça aynı öneride bulunulabilir.

Arazi Tahsis Komisyonu, girişimciye talep ettiği parselin tahsis edilememesi halinde, aynı ilanda yer alan ancak talep olmayan diğer parsellerden bir veya birden fazlasını önerebilir.
Bölgenin tamamının veya alt bölgenin tek bir ana yatırımcıya tahsisi için Cumhurbaşkanınca verilen ön izin işlemleri, ön izin koşullarına göre Bakanlıkça yürütülür.

4. Kullanım bedeli

Kullanım bedelinin başlangıç tarihi kesin tahsis yazısının tebliğ tarihidir. Kullanım bedeli, Hazineye gelir yazılmak üzere bu tarihten itibaren yıllık olarak hesaplanıp peşin olarak ilgili muhasebe birimine yatırılır.

a) Kesin tahsisi yapılan taşınmazların ilk yıl kullanım bedeli, toplam yatırım maliyetinin binde beşidir. Termal ve kış turizmi amaçlı tesislerde ve ayrıca, kırsal ve sağlık turizmi ile nitelikli spor tesisi yapılmak amacıyla yapılan tahsisler gibi Komisyon tarafından teşvik edilmesi uygun görülen turizm amaçlı tahsislerde bu oran, toplam yatırım maliyetinin binde iki buçuğudur. Ancak bu bedeller, 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2’nci maddesi kapsamında kalan illerde yapılacak yatırımlar için yüzde elli indirimli uygulanır. Müteakip yıllar için kullanım bedelleri, bir önceki yıl kullanım bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksi oranı (TÜFE – on iki aylık ortalamalara göre yüzde değişim oranı) kadar arttırılması suretiyle hesaplanır ve tahsil edilir. Bu bentte belirtilen indirimlere ilave olarak, termal ve kış turizmi amaçlı tahsislerde ve ayrıca, kırsal ve sağlık turizmi ile nitelikli spor tesisi yapılmak amacıyla yapılan tahsisler gibi Komisyon tarafından teşvik edilmesi uygun görülen turizm amaçlı tahsislerde; ilk yıl kullanım bedeli ile sözleşme hükümleri gereğince belirlenen ikinci ve üçüncü yıl kullanım bedelleri yüzde yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilir.

b) Tesisin işletmeye açılmasından sonra toplam yıllık işletme hasılatı üzerinden Hazinece yüzde bir oranında pay alınır. Termal ve kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde ve ayrıca, kırsal ve sağlık turizmi ile nitelikli spor tesisi yapılmak amacıyla yapılan tahsisler gibi Komisyon tarafından teşvik edilmesi uygun görülen turizm amaçlı tahsislerde bu oran binde beştir. Ancak, 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2’nci maddesi kapsamında kalan illerde yapılacak yatırımlar için bu oran yüzde elli indirimli uygulanır. İşletme hasılatı; işletmenin esas faaliyetleri çerçevesinde satılan mal veya hizmetler karşılığında alınan ya da tahakkuk ettirilen her türlü bedellerle, vade ve kur farkları, faiz ve kira gelirleri ile diğer gelirlerden oluşur ve tek düzen muhasebe sistemindeki gelir tablosunda yer alan net satışlar, diğer faaliyetlerden olağan gelir ve kârlar ile olağan dışı gelir ve kârların toplamı üzerinden tespit edilir. Yıllık işletme hasılatını gösteren mali tablolar 1/6/1989 tarihli ve 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununa göre yetkili kılınanlara tasdik ettirilerek en geç bilanço dönemini takip eden Mayıs ayı sonuna kadar ilgili Defterdarlık/Malmüdürlüğüne verilir ve işletme hasılatından alınacak pay ilgili Defterdarlık/Malmüdürlüğüne yatırılır. Ayrıca, tesislerin tamamının veya bir kısmının işletmeciliğinin üçüncü kişi veya kuruluşlara kiraya verilmesi halinde, kiraya veren kira bedeli üzerinden, kiracı/kiracılar ise, kiraya verene ödedikleri kira bedeli mahsup edildikten sonra kalan yıllık işletme hasılatı üzerinden Hazineye yüzde bir oranında pay öderler. Termal ve kış turizmi amaçlı tahsisler ile tescilli taşınmaz kültür varlıkları ve korunma alanlarının tahsislerinde ve ayrıca, kırsal ve sağlık turizmi ile nitelikli spor tesisi yapılmak amacıyla yapılan tahsisler gibi Komisyon tarafından teşvik edilmesi uygun görülen turizm amaçlı tahsislerde bu oran binde beştir. Ancak, 5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2’nci maddesi kapsamında kalan illerde yapılacak yatırımlar için bu oran yüzde elli indirimli uygulanır.

c) Tahsis edilen taşınmazın orman arazisi olması halinde 13/6/2012 tarihli ve 28322 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Orman Köylülerinin Kalkındırılmalarının Desteklenmesi Faaliyetlerine İlişkin Yönetmelikte belirtilen esas ve usullere göre bütçeye gelir kaydedilmek ve bir defaya mahsus olmak üzere Orman Köylüleri Kalkındırma Geliri alınır. Orman Köylüleri Kalkındırma Geliri proje toplam bedelinin orman sahasına isabet eden kısmının yüzde üçüdür. Ayrıca tesiste tür, sınıf ve kapasite değişikliğinin uygun görüldüğü tarihteki birim maliyetlere göre hesaplanacak bedel ile yine aynı yıl birim maliyetleri esas alınarak önceki tür, sınıf ve kapasiteye göre hesaplanan bedeler asındaki farkın yüzde üçü alınır. Yeni bedelin önceki bedelden düşük olması halinde iade yapılmaz.

Ana yatırımcıya yapılacak tahsislerde Bakanlıkça belgelendirilemeyen ancak kabul edilen imar planında bulunan diğer kullanımlardan alınacak bedeller kesin tahsise ilişkin alınacak Arazi Tahsis Komisyon kararında belirlenir.
Turizm yatırımı veya işletmesi belgeli tesiste meydana gelen tür ve sınıf değişikliklerinde, değişikliğin uygun görüldüğü tarih itibariyle yılı birim maliyetler üzerinden yeni kullanım bedeli; kapasite artışlarında ise, değişikliğin uygun görüldüğü tarih itibariyle, artan kapasite için yılı birim maliyetler üzerinden ek kullanım bedeli tespit edilir.
Tespit edilen yeni veya ek bedeller, yatırımcı tarafından tebliğ tarihinden itibaren bir ay içerisinde ilgili muhasebe birimine peşin olarak ödenir. demez.