İrtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde yararlanmaya ve kullanıma rıza göstermeyi veya mülkiyete ilişkin bazı hakların kullanılmasından vazgeçmeyi kapsayan ve diğer bir taşınmaz veya kişi lehine aynî hak olarak kurulan yükümlülüğünü ifade eder. Kullanma izni ise Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler üzerinde yatırımcılar lehine Bakanlıkça verilen izindir.

Ön izin: İrtifak hakkı tesis edilmeden ve/veya kullanma izni verilmeden önce; tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması veya imar planının yaptırılması, değiştirilmesi ya da uygulama projelerinin hazırlanması ve onaylatılması gibi işlemlerin yerine getirilebilmesi için Bakanlıkça verilen izni olarak tanımlanmaktadır.

1. Başvuru, Ön Fizibilite Raporu ve İhale Usulü

1.1. Başvuru

Hazine taşınmazları üzerinde tesis yapmak isteyen yatırımcı yatırıma ilişkin hazırlayacağı avan proje ve ön fizibilite raporu ile birlikte yatırımının incelenerek uygun görüş verilmesi için İdareye başvurur. Yatırımı ile ilgili olarak İdareden uygun görüş alan yatırımcı, bu uygun görüş ve hazırladığı imar planı teklifi ile birlikte İl Çevre ve Şehircilik Müdürlüğüne başvurur. Tesis yatırımına ilişkin diğer iş ve işlemler 6/7/2011 tarihli ve 27986 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Kıyı Yapı ve Tesislerinde Plânlama ve Uygulama Sürecine İlişkin Tebliğ hükümleri kapsamında yürütülür.

1.2. Ön Fizibilite Raporu

Yatırımcı tarafından hazırlanacak ön fizibilite raporunda;

a) Proje ile ilgili genel bilgiler:

1) Projenin yeri,

2) Geri sahadaki mülkiyet durumuna ilişkin belgeler (geri sahadaki taşınmazın mülkiyeti kendisine ait ise buna ilişkin belgeler, üçüncü kişilere ait ise kiralama ve/veya irtifak hakkı sözleşmesi ya da muvafakatname, daha önce Bakanlıkça kiralanan ve/veya irtifak hakkı tesis edilen ya da kullanma izni verilen Hazine taşınmazı bulunması halinde buna ilişkin belgeler),

3) Projenin tanımı, amacı ve hizmet sağlayacağı alanlar,

4) Projenin genel özellikleri ve kapasite seçimi,

5) Tesisin ulaşım ağı ile (karayolu, demiryolu, havayolu ve diğer deniz yolları) irtibatı.

b) Projenin Gerekçesi:

1) Türkiye ve dünya ekonomisinde yaşanan gelişmeler,

2) Bölgesel düzeyde yat sayısı dağılımı,

3) Bölgede mevcut yat trafiği,

4) Bölgedeki yat turizmi ve yat limanları sayısı ve adları; bunlara ait mevcut kapasite ve geçmiş yıllara ait doluluk oranları (Kapasite kullanım oranları yüzde sekseni geçmediği sürece yeni bir tesis yatırımına izin verilmez),

5) Bölgesel yat trafiği talep analizi (Talebi belirleyen temel nedenler ve göstergeler ile talebin geçmişteki büyüme eğilimini içerir),

6) Bölgesel düzeyde gelecekteki yat trafiğine yönelik talep tahmini [Bölgenin ekonomik büyüme senaryosu (hedef ve stratejiler) ve talep tahminleri ile ilişkisi, talebin gelecekteki gelişim potansiyeli ve tahmini ile talep tahminlerine temel teşkil eden varsayımlar, çalışmalar ve kullanılan yöntemleri (basit ekstrapolasyon, model vb.) içerir].

c) Projenin Finansmanı:

1) Taahhüt edilen yatırım tutarı ve yıllara göre dağılımı,

2) Yatırım termin planı,

3) Finansman yöntemi (öz kaynak, dış kredi, hibe vb.),

4) Finansman kaynakları ve koşulları (maliyeti, planı vb.),

5) Varsa son yıla ait onaylı bilanço ve kar/zarar cetveli.

ç) Proje Analizi:

1) Projenin bölgesel düzeydeki doğrudan ve dolaylı etkileri,

2) Projenin diğer sosyal etkileri (istihdama katkı vb.).
yer alır.

1.3. İhale usulü

Hazine taşınmazları üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi ve/veya kullanma izni verilmesine ilişkin ihale işlemleri, Devlet İhale Kanunun 51 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendine göre pazarlık usulüyle yapmaktadır.
Tesis yapılması amacıyla talepte bulunulan alanların geri sahasında talep sahibi yatırımcının mülkiyetinde olan, yasal bir hakka istinaden fiilen kullanımında bulunan veya bu yatırımcıya daha önce Bakanlıkça kiralanan veya irtifak hakkı tesis edilen ya da kullanma izni verilen Hazine taşınmazı bulunması, bu alanların yapımı talep edilen tesis ile plan ve proje bütünlüğü taşıyor olması ve birlikte kullanılmasının zorunlu olduğunun tespit edilmesi durumunda talep sahibi yatırımcıya, Devlet İhale Kanunun 17 nci maddesine göre ilan yapılmaksızın doğrudan irtifak hakkı tesis edilebilir ve/veya kullanma izni verilebilir.

Bu maddenin ikinci fıkrası kapsamında lehine doğrudan irtifak hakkı tesis edilecek ve/veya kullanma izni verilecek yatırımcının, İdareye sunulacak ön fizibilite raporuna göre taahhüt edilen yatırım tutarının en az yüzde yirmisini karşılayacak miktarda net özkaynağa sahip olması gerekir.

2. Ön İzin Verilmesi, İrtifak Hakkı Tesisi ve Kullanma İzni Verilmesine İlişkin İşlemler

İrtifak hakkı ve/veya kullanma izni ihalesi sonucunda, yapılacak tesis yatırımı için ön izne ihtiyaç duyulması halinde, lehine irtifak hakkı tesis edilecek ve/veya kullanma izni verilecek yatırımcıya; fiili kullanım olmaksızın tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması veya imar planının yaptırılması, değiştirilmesi ya da uygulama projelerinin hazırlanması ve onaylatılması gibi işlemlerin yerine getirilebilmesi için bir yıl süreyle ön izin verilir. Bu süre içerisinde belirtilen işlemlerin tamamlanamaması durumunda, buna ilişkin belgelerle birlikte ve bu işlemlerin tamamlanamama nedenleri de belirtilmek suretiyle talep edilmesi ve talebin Bakanlık tarafından uygun görülmesi halinde bu süre bedeli karşılığında bir yıl uzatılabilir. Verilen ve uzatılan ön izin süreleri içinde de belirtilen işlemleri kendi kusurları dışında kamudan kaynaklanan ve/veya Bakanlıkça kabul edilebilir sebeplerle yerine getiremeyenlere; talep etmeleri ve bu talebin Bakanlık tarafından uygun görülmesi halinde birer yıllık olmak üzere iki yıl daha süre verilebilir. Verilen ve uzatılan ön izin sürelerinin toplamı dört yılı geçemez. Ön izin bedeli, belirlenir. Ön izin döneminde süre dondurulmaz.

Yatırımcı tarafından ön izin süresi içerisinde yükümlülüklerin yerine getirilmesi hâlinde, tespit edilecek bedel üzerinden İrtifak Hakkına İlişkin Resmi Senede Yazılacak Hükümleri içerecek şekilde resmi senet düzenlenmesi suretiyle irtifak hakkı tesis edilir ve/veya Yönetmeliğin Ek 16’sında yer alan Kullanma İzni Sözleşmesinin düzenlenmesi suretiyle kullanma izni verilir. Ancak, ön izin süresi bitmeden önce irtifak hakkı kurulması ve/veya kullanma izni verilmesinin talep edilmesi hâlinde, ön izin sözleşmesinde öngörülen yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması kaydıyla, ön izin süresinin kalan kısmına ilişkin bedel, kurulacak irtifak hakkı ve/veya kullanma izni bedelinden mahsup edilir.

Bakanlıkça; taşınmaza ihtiyaç duyulan veya taşınmazın ekonomik açıdan farklı şekilde değerlendirilmesi uygun görülen hallerde; ön izin süresi uzatılmaz, devam eden ön izin ise varsa kalan süreye ilişkin bedelin geri ödenmesi kaydıyla iptal edilir. Bu durumda ön izin sahibi tarafından Bakanlıktan hiçbir hak ve tazminat talebinde bulunulamaz.
Ön izin süresi içinde yükümlülüklerin ilgilinin kusuru dışında yerine getirilmesinin mümkün olamayacağının anlaşılması hâlinde, ilgili tarafından Bakanlığa yapılacak başvuru üzerine sözleşme feshedilir ve teminat ile kalan süreye ilişkin ön izin bedeli iade edilir.

Ön izin sahibinin sözleşme süresi sona ermeden taahhüdünden vazgeçmesi hâlinde, Bakanlıkça sözleşme feshedilir. Bu durumda teminatı Hazineye gelir kaydedilir ve kalan süreye ilişkin ön izin bedeli iade edilmez.

3. İrtifak hakkı kurulması, kullanma izni verilmesi ve inşaat süresi

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde en fazla otuz yıla kadar irtifak hakkı tesis edilebilir.
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde ise en fazla otuz yıla kadar kullanma izni verilebilir.

İrtifak hakkı tesis edilen ve/veya kullanma izni verilen taşınmazın hak lehtarına veya temsilcisine tesliminden itibaren altı ay içinde inşaat ruhsatı alınarak inşaata başlanır ve inşaat iki yıl içinde bitirilir. Hak lehtarınca talep edilmesi, İdarenin uygun görüşü ve bu talebin Bakanlık tarafından uygun görülmesi halinde inşaat süresi, ruhsat alma süresi dahil toplamı beş yılı geçmemek üzere uzatılabilir. Verilen ve uzatılan inşaat sürelerinin toplamı beş yılı geçemez.
İrtifak hakkı lehtarı ve/veya kullanma izni sahibinin kusuru dışında kamudan kaynaklanan, hakkın tamamen kullanılmasını ve işin yürütülmesini en az otuz gün süreyle engelleyen hukukî veya fiilî bir imkânsızlık durumunun ortaya çıkması ya da mücbir sebeplerin varlığı halinde, irtifak hakkı lehtarı ve/veya kullanma izni sahibinin talebi üzerine irtifak hakkı ve/veya kullanma izni süresi, kamudan kaynaklanan fiili veya hukuki imkânsızlık durumunun veya mücbir sebeplerin ortadan kalkmasına kadar geçecek süre kadar dondurulur. Dondurulan süre için bedel alınmaz. Sürenin yeniden işlemeye başladığı tarihte alınacak bedel, dondurulan yıl bedelinin geçen süre kadar sözleşmesinde belirtilen oranda artırılması suretiyle tespit edilir. Ancak, dondurulan yıl için ödenmiş olan bedelin dondurulan süreye isabet eden kısmı sözleşmesinde belirtilen oranda artırılmak suretiyle yeni tespit edilen bedelden mahsup edilir. Dondurulan süre sözleşme süresine eklenir.

İrtifak hakkı tesis edilmesinde ve/veya kullanma izni verilmesinde kanunlardaki ve diğer ilgili mevzuattaki özel hükümler saklıdır.

4. Sözleşmenin devri

Bakanlık tarafından lehlerine irtifak hakkı tesis edilen ve/veya adlarına kullanma izni verilen yatırımcılar tarafından irtifak hakkının ve/veya kullanma izninin kısmen veya tamamen üçüncü kişilere devrinin talep edilmesi halinde; varsa Hazineye olan borçların gecikme zamları ile birlikte ödenmesi, irtifak hakkı ve/veya kullanma izni sözleşmelerinde belirtilen hükümlere aykırılıkların Bakanlıkça verilen süre içerisinde giderilmesi ve bu yatırımcılar tarafından irtifak hakkından ve/veya kullanma izninden dolayı Bakanlık aleyhine açılmış davalardan tüm yargılama giderleri üstlenilerek kayıtsız ve şartsız feragat edilmesi, buna ilişkin belge aslının Bakanlığa ibraz edilmesi ve Bakanlıkça hazırlanacak yeni sözleşme koşullarının kabul edilmesi kaydıyla, irtifak hakkının ve/veya kullanma izninin üçüncü kişilere devredilmesine İdarenin görüşü alınmak suretiyle Bakanlıkça izin verilebilir.

6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa tabi olan ve payları borsada işlem gören şirketler ile bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakları hariç olmak üzere, irtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibinin şirket olması halinde, irtifak hakkı tesis edilen ve/veya kullanma izni verilen tarihteki ortaklık yapısına göre, daha sonra yapılacak ve şirket hisselerinin yüzde ellisinden fazlasının devri sonucunu doğuracak işlemler sözleşmenin devri olarak kabul edilir ve birinci fıkraya göre işlem yapılır.

Yatırımın fiziki gerçekleşmesinin yüzde ellisi tamamlanmadan; irtifak hakkı ve/veya kullanma izni sözleşmeleri ile şirket hisselerinin yüzde ellisinden fazlasının üçüncü kişilere devrine izin verilmez.

Ön izin sözleşmeleri devredilemez ve bu sözleşmelere ortak alınamaz. Ön izin sahibinin şirket olması halinde ön izin süresi içerisinde şirket hisseleri devredilemez ve ortak alınamaz.

Dipnot:
Bakanlık: Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
Yönetmelik: Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik